A maioria dos condomínios não descobre a NBR 5674 lendo a norma. Descobre quando um laudo, uma seguradora, um perito ou um conselho pergunta onde está o programa de manutenção e quem acompanhou os prazos. Nesse momento, a diferença entre um condomínio organizado e um condomínio improvisado aparece inteira.
O que é a NBR 5674
A ABNT NBR 5674, Manutenção de edificações, requisitos para o sistema de gestão de manutenção, trata de como a manutenção de um edifício deve ser gerida. Ela não é uma lista de serviços a executar: é uma norma sobre sistema de gestão. O foco está em planejamento, periodicidade, responsáveis, recursos, execução e registro.
É por isso que ela conversa diretamente com a rotina do síndico. A norma pressupõe que a manutenção seja um processo contínuo e documentado, não uma sequência de reações a problemas.
A norma não pergunta se você consertou. Pergunta se você gerencia.
O que a norma pede na prática
Traduzindo para o dia a dia do condomínio, a NBR 5674 orienta:
- existir um programa de manutenção com atividades, periodicidades e responsáveis definidos;
- haver previsão de recursos, orçamento e planejamento financeiro compatíveis com esse programa;
- registrar o que foi executado, quando, por quem e com quais resultados;
- manter a documentação técnica da edificação acessível e atualizada;
- revisar periodicamente o programa conforme o desempenho e a idade da edificação.
Repare que quase tudo depende de organização e memória, não de habilidade técnica isolada. Um condomínio pode ter ótimos prestadores e ainda assim não atender ao espírito da norma se nada disso ficar registrado.
De quem é a responsabilidade
A norma distribui papéis: o proprietário ou condomínio é responsável por manter a edificação, a gestão da manutenção cabe a quem administra e determinadas atividades exigem profissional habilitado, com ART ou RRT emitida conforme o serviço e o conselho profissional correspondente.
Na prática, o síndico não precisa executar nada tecnicamente. Precisa garantir que exista plano, contratação adequada, acompanhamento de prazos e registro do que foi feito, com os documentos técnicos arquivados junto ao histórico do condomínio.
Como montar o programa de manutenção
Um caminho realista para condomínios que estão começando do zero:
- Inventarie os sistemas. Elevadores, bombas, reservatórios, incêndio, elétrica, gás, cobertura, fachada, portões, gerador, SPDA.
- Levante o que já existe. Contratos vigentes, laudos, relatórios de inspeção e o manual da edificação, quando houver.
- Defina periodicidades. Use as recomendações dos fabricantes, os prazos legais aplicáveis ao seu município e as orientações do manual da edificação.
- Nomeie responsáveis. Cada atividade precisa de um responsável pela execução e outro pela conferência.
- Coloque no calendário. Um plano que não gera alerta antes do vencimento vira documento morto.
O artigo sobre plano de manutenção condominial detalha esse desenho passo a passo.
Registros que sustentam a rotina
A norma dá peso ao registro porque é ele que permite avaliar o desempenho da manutenção ao longo do tempo. Para cada atividade executada, o mínimo útil é: data, prestador, escopo, ocorrências, evidência (relatório, foto ou laudo) e a próxima data prevista.
Esse conjunto é o que forma o histórico de manutenção do condomínio, e é ele que sobrevive à troca de síndico.
Erros comuns na aplicação da norma
- Tratar a NBR 5674 como obrigação de papel, gerando um plano bonito que ninguém executa.
- Confundir contrato de manutenção com gestão de manutenção. O contrato é insumo; a gestão é o acompanhamento.
- Guardar laudos em pastas pessoais, e-mails ou grupos, fora do arquivo oficial do condomínio.
- Não revisar periodicidades depois de reformas, trocas de equipamento ou envelhecimento da edificação.
Conclusão
Atender à NBR 5674 é menos sobre burocracia e mais sobre método: saber o que precisa ser feito, quando, por quem, e conseguir mostrar o que já foi feito. Condomínios que constroem essa rotina reduzem urgências, negociam melhor com prestadores e transferem a gestão sem perder memória.
Perguntas frequentes
A NBR 5674 é obrigatória para condomínios?
Normas ABNT são referências técnicas e passam a ser exigíveis quando citadas em contratos, legislação municipal, laudos ou apólices. Independentemente disso, ela é o parâmetro técnico usado para avaliar se a manutenção de uma edificação é gerida de forma adequada.
Qual a diferença entre a NBR 5674 e a NBR 14037?
A NBR 5674 trata do sistema de gestão da manutenção, ou seja, como planejar, executar e registrar. A NBR 14037 trata do manual de uso, operação e manutenção da edificação, o documento que reúne as informações técnicas e as periodicidades recomendadas.
Quem deve elaborar o programa de manutenção?
A responsabilidade pela gestão é do condomínio, normalmente conduzida pelo síndico ou pela administradora. Atividades técnicas específicas e inspeções devem ser conduzidas por profissional habilitado, com ART ou RRT quando aplicável.
O que registrar de cada manutenção realizada?
Data, prestador, escopo executado, ocorrências encontradas, evidência anexada e a próxima data prevista. Esse conjunto forma o histórico que comprova a diligência da gestão.
Um sistema de gestão ajuda a atender à norma?
Ajuda porque centraliza o plano, os prazos, os responsáveis, as evidências e o histórico em um único lugar. O sistema não substitui a execução técnica, mas sustenta o acompanhamento que a norma pressupõe.
